بیعانه در بنگاه، بدون ثبت قانونی معامله / تخلفی که پروانه کسب مشاور املاک را باطل می‌کند / خودنویس، کاتب و ساغر چه تفاوتی دارند
به گزارش خبرآنلاین، ثبت‌نکردن قراردادهای ملکی در سامانه‌های مربوط، انتخاب مسیر اشتباه برای ثبت معامله و بی‌توجهی به الزامات قانونی می‌تواند برای مردم و مشاوران املاک دردسرساز شود. در برخی موارد، این تخلف‌ها علاوه بر ایجاد مسئولیت حقوقی، پیامدهای مالیاتی، صنفی و حتی کیفری نیز به دنبال دارند. از سوی دیگر، ثبت‌نشدن بعضی معاملات ممکن است امکان پیگیری قضایی حقوق طرفین را محدود کند؛ موضوعی که اهمیت آگاهی از قوانین و مقررات جدید حوزه املاک را دوچندان می‌کند.
دکتر حمیدرضا آقابابائیان، وکیل پایه یک دادگستری، با اشاره به تفاوت قوانین و سامانه‌های ثبت معاملات ملکی می‌گوید: هنوز برخی از فعالان بازار مسکن تفاوت میان قانون جهش تولید مسکن مصوب سال ۱۴۰۰ و قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب سال ۱۴۰۳ را به‌درستی نمی‌شناسند؛ درحالی‌که هر یک از این قوانین، اهداف و الزامات مشخصی دارند و نمی‌توان مقررات آن‌ها را یکسان در نظر گرفت.
او ادامه می‌دهد: ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن در چارچوب ساماندهی ثبت معاملات املاک و موضوعاتی مانند ثبت اطلاعات و دریافت شناسه رهگیری مطرح است. در مقابل، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با هدف گسترش ثبت رسمی معاملات و تعیین ضمانت‌اجرا برای برخی اعمال حقوقی ثبت‌نشده تصویب شده است. بنابراین، آگاهی از تفاوت این دو قانون برای مالکان، خریداران، مستأجران و مشاوران املاک ضروری است.
خودنویس، کاتب و ساغر چه تفاوتی دارند؟
آقابابائیان درباره تفاوت سامانه‌های مرتبط با معاملات ملکی توضیح می‌دهد: هر یک از این سامانه‌ها کارکرد مشخصی دارند و نباید آن‌ها را جایگزین یکدیگر دانست. سامانه خودنویس امکان ثبت مستقیم برخی قراردادها را برای مردم فراهم می‌کند تا در موارد مشمول، بتوانند بدون مراجعه به بنگاه املاک قرارداد خود را ثبت کنند.
او ادامه می‌دهد: سامانه کاتب برای ارائه خدمات ثبتی و ثبت قراردادهای مرتبط با فعالیت مشاوران املاک دارای مجوز به کار می‌رود. سامانه ساغر نیز در حوزه امور ثبتی و ساماندهی اطلاعات املاک، کارکرد متفاوتی دارد. ازاین‌رو، افراد باید متناسب با نوع معامله و الزامات قانونی آن، از مسیر درست استفاده کنند.
این وکیل دادگستری تأکید می‌کند: صرف درج اطلاعات در یک سامانه به این معنا نیست که تمام الزامات قانونی معامله انجام شده است. افراد باید بررسی کنند که قرارداد آن‌ها مشمول کدام مقررات است و آیا ثبت انجام‌شده برای برخورداری از آثار حقوقی موردنظر کفایت می‌کند یا خیر.
ثبت‌نکردن قرارداد ملکی چه پیامدهایی دارد؟
آقابابائیان با اشاره به آثار حقوقی ثبت‌نکردن معاملات می‌گوید: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول برای برخی معاملات، ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد را الزامی کرده است. در مواردی که این قانون قابل اجرا باشد، ثبت‌نکردن معامله می‌تواند پیامدهای سنگینی برای طرفین داشته باشد و حتی امکان رسیدگی به برخی دعاوی مرتبط با آن را در مراجع قضایی از بین ببرد.
او ادامه می‌دهد: بر اساس ماده یک این قانون، معاملات و اعمال حقوقی مشخصی از جمله انتقال مالکیت اموال غیرمنقول، برخی معاملات مربوط به حق انتفاع و ارتفاق، قراردادهای مشمول انتقال منافع برای بیش از دو سال، اجاره به شرط تملیک و پیش‌فروش ساختمان باید مطابق مقررات در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شوند. در صورت ثبت‌نشدن اعمال حقوقی مشمول این ماده، دعاوی مربوط به آن‌ها و ادله مرتبط، در حدودی که قانون تعیین کرده است، ممکن است در مراجع قضایی قابل استماع نباشد.
این وکیل دادگستری توضیح می‌دهد: برای مثال، قانون در مورد معاملات مشمول خود، محدودیت‌هایی برای طرح دعاوی مانند اثبات یا تنفیذ معامله، الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید، تخلیه ید و مطالبه اجرای تعهدات پیش‌بینی کرده است. البته دامنه این محدودیت‌ها به نوع معامله، شمول قانون و زمان اجرای مقررات مربوط بستگی دارد؛ بنابراین نمی‌توان گفت ثبت‌نشدن هر نوع قرارداد ملکی، در همه شرایط و بدون استثنا، تمام دعاوی حقوقی و کیفری را غیرقابل رسیدگی می‌کند.
او تأکید می‌کند: ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن و ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مقررات یکسانی ندارند. به همین دلیل، پیش از نتیجه‌گیری درباره امکان طرح دعوا باید مشخص شود که معامله تحت پوشش کدام قانون قرار می‌گیرد و چه الزامات و ضمانت‌اجراهایی درباره آن اعمال می‌شود.
چرا برخی مالکان و مستأجران قرارداد خود را ثبت نمی‌کنند؟
آقابابائیان درباره دلایل ثبت‌نکردن قراردادها می‌گوید: یکی از نگرانی‌های برخی مالکان، مسائل مالیاتی است. گاهی افراد تصور می‌کنند با ثبت‌نکردن قرارداد می‌توانند از برخی هزینه‌ها یا پیامدهای مالیاتی دور بمانند؛ اما این تصمیم ممکن است مشکلات دیگری برای خودشان و طرف مقابل ایجاد کند.
او ادامه می‌دهد: نداشتن مدارک معتبر و شناسه رهگیری، در مواردی می‌تواند دسترسی به خدمات اداری و دولتی را دشوار کند. دریافت تسهیلات ودیعه مسکن، ثبت‌نام فرزندان در مدرسه، دریافت جواز کسب یا انجام برخی امور مربوط به خودرو از جمله مواردی است که ممکن است به ارائه مدارک مربوط به محل سکونت یا قرارداد ثبت‌شده نیاز داشته باشد. البته شرایط هر خدمت و مدارک لازم برای دریافت آن متفاوت است و نمی‌توان همه این خدمات را بدون استثنا منوط به داشتن یک نوع کد رهگیری دانست.
این وکیل دادگستری به مستأجران و خریداران توصیه می‌کند: اگر مالک یا مشاور املاک از ثبت قرارداد خودداری می‌کند، طرف مقابل نباید بدون بررسی حقوقی از کنار موضوع بگذرد. بهتر است ابتدا مشخص شود قرارداد باید در کدام سامانه ثبت شود و سپس از طریق مراجع قانونی و صنفی مرتبط، موضوع پیگیری شود. نوع شکایت و مرجع رسیدگی نیز به ماهیت تخلف و قرارداد بستگی دارد.
ثبت‌نکردن اجاره‌نامه چه تبعات مالیاتی برای موجر دارد؟
آقابابائیان با اشاره به مقررات مالیاتی مربوط به اجاره املاک مسکونی می‌گوید: بر اساس مقررات قانون مالیات‌های مستقیم، موجران موظف‌اند قرارداد اجاره را در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور یا سامانه الکترونیک ثبت اسناد، با رعایت ضوابط قانونی، ثبت کنند.
او ادامه می‌دهد: اگر قرارداد اجاره خارج از سامانه‌های مقرر منعقد یا تمدید شود و ظرف مهلت قانونی یک‌ماهه ثبت نشود، یا اطلاعات خلاف واقع در سامانه درج شده باشد، موجر ممکن است از تخفیف‌ها و معافیت‌های مالیاتی موضوع تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم محروم شود.
این وکیل دادگستری اضافه می‌کند: موضوع فقط به معافیت مالیاتی محدود نیست. مراجع رسیدگی‌کننده به دعاوی تخلیه، مطالبه اجاره‌بهای معوقه و مطالبه اجرت‌المثل نیز موظف‌اند ثبت قرارداد را بررسی کنند. اگر عدم ثبت یا ثبت اطلاعات خلاف واقع احراز شود، دادگاه پس از رسیدگی به دعوا، مطابق مقررات می‌تواند موجر را به پرداخت مبلغی معادل ۵۰ درصد ارزش اجاره ملک بر اساس ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم در طول مدت قرارداد، به نفع دولت محکوم کند و موضوع را برای اعمال مقررات مالیاتی به سازمان امور مالیاتی گزارش دهد.
او تأکید می‌کند: قراردادهایی که اثر آن‌ها انتقال مالکیت منافع است نیز در چارچوب مقررات مربوط، در حکم اجاره تلقی می‌شوند. بنابراین، موجران باید پیش از انعقاد یا تمدید قرارداد، از تکالیف قانونی خود اطلاع داشته باشند و ثبت قرارداد را به تعویق نیندازند.
مشاوران املاک در صورت تخلف با چه مجازاتی روبه‌رو می‌شوند؟
آقابابائیان با اشاره به مسئولیت مشاوران املاک می‌گوید: گاهی مشاهده می‌شود که مشاور املاک پس از مراجعه خریدار و فروشنده یا موجر و مستأجر، از آن‌ها می‌خواهد مبلغی را از طریق کارت‌خوان متعلق به حساب بانکی بنگاه پرداخت کنند و این مبلغ را به‌عنوان «بیعانه» معرفی می‌کند. در چنین شرایطی، طرفین باید بدانند که پرداخت وجه به‌تنهایی جایگزین تشریفات قانونی ثبت معامله نیست و باید مشخص باشد وجه بابت چه موضوعی دریافت می‌شود و چه سندی برای آن وجود دارد.
او ادامه می‌دهد: مطابق ماده ۱۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مشاوران املاک در معاملات مشمول ماده یک این قانون اجازه تنظیم سند عادی قرارداد را ندارند. تخلف از این حکم می‌تواند ضمانت‌اجراهای مشخصی داشته باشد.
این وکیل دادگستری توضیح می‌دهد: در مرتبه نخست، متخلف علاوه بر استرداد حق دلالی دریافتی، به پرداخت جریمه‌ای معادل سه برابر آن و تعلیق پروانه کسب به مدت شش ماه محکوم می‌شود. در مرتبه دوم، استرداد حق دلالی و جریمه‌ای معادل شش برابر آن به همراه تعلیق پروانه کسب به مدت یک سال در نظر گرفته شده است. در مرتبه سوم نیز علاوه بر مجازات‌های مقرر، پروانه کسب ابطال می‌شود.
آقابابائیان تأکید می‌کند: این ضمانت‌اجراها به معنای آن نیست که هر تخلف مشاور املاک الزاماً جرم کیفری محسوب می‌شود. صرف تخلف از مقررات ثبت، لزوماً عنوان مجرمانه مستقل ندارد؛ اما اگر رفتار مشاور واجد عناوینی مانند جعل، کلاهبرداری، استفاده از سند مجعول، انتقال مال غیر یا خیانت در امانت باشد، با توجه به شرایط پرونده، امکان پیگیری کیفری نیز وجود دارد. همچنین اگر تخلف موجب ورود خسارت به طرفین شود، مسئولیت مدنی و جبران خسارت نیز ممکن است مطرح شود.
او ادامه می‌دهد: مشاور املاک نمی‌تواند صرفاً با استناد به رضایت طرفین یا عرف رایج بازار، از مسئولیت قانونی خود شانه خالی کند. رعایت مقررات ثبت، تنظیم قرارداد در چارچوب مجاز و شفافیت درباره مبالغ دریافتی، بخشی از مسئولیت حرفه‌ای اوست.
پیش‌نویس قرارداد چه تفاوتی با قرارداد رسمی دارد؟
این وکیل دادگستری درباره یکی از موضوعات مهم در فرایند ثبت معاملات توضیح می‌دهد: بسیاری از مردم نمی‌دانند پیش‌نویسی که مشاور املاک در سامانه ثبت الکترونیک اسناد درج می‌کند و برای ادامه فرایند به دفترخانه منعکس می‌شود، چه تفاوتی با قرارداد رسمی دارد.
او ادامه می‌دهد: بر اساس ماده ۱۰ آیین‌نامه اجرایی ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، طرفین در فرایند مربوط، حداکثر پنج روز از تاریخ درج پیش‌نویس فرصت دارند به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند. پیش‌نویس تا پیش از تکمیل فرایند قانونی و ثبت رسمی، نباید با سند رسمی ثبت‌شده یکسان تلقی شود.
آقابابائیان می‌گوید: در این فرایند، اگر طرفین در مهلت مقرر به دفترخانه مراجعه نکنند و مراجعه نیز از سوی سردفتر تأیید نشود، پیش‌نویس مطابق ضوابط سامانه حذف می‌شود. همچنین امکان حذف پیش‌نویس پیش از پایان مهلت، در شرایط مقرر، وجود دارد. بنابراین، اصطلاح دقیق در این مرحله «حذف پیش‌نویس» است و نباید آن را در همه موارد معادل فسخ یک قرارداد قطعی دانست.
او تأکید می‌کند: نکته مهم این است که صرف درج پیش‌نویس، به‌خودی‌خود به معنای تکمیل ثبت رسمی معامله نیست. بااین‌حال، نمی‌توان نتیجه گرفت که در تمام شرایط، به‌هم‌خوردن توافق در فاصله پنج‌روزه هیچ مسئولیت یا خسارتی برای طرفین ایجاد نمی‌کند. آثار حقوقی توافق‌های انجام‌شده، پرداخت‌های احتمالی، تعهدات جداگانه و متن اسناد امضاشده باید با توجه به شرایط هر پرونده بررسی شود.
مردم پیش از امضای قرارداد ملکی چه نکاتی را رعایت کنند؟
آقابابائیان در جمع‌بندی می‌گوید: مردم باید پیش از پرداخت وجه یا امضای هر نوع توافق ملکی، از وضعیت حقوقی ملک، هویت و اختیار طرف معامله و الزامات ثبت قرارداد اطمینان پیدا کنند. همچنین لازم است مشخص باشد معامله در کدام سامانه ثبت می‌شود، آیا ثبت اولیه کافی است یا مراجعه به دفترخانه نیز ضرورت دارد و وجه پرداختی دقیقاً بابت چه موضوعی دریافت می‌شود.
او ادامه می‌دهد: خریداران، فروشندگان، موجران و مستأجران باید رسید پرداخت‌ها و نسخه مدارک مربوط به معامله را نگهداری کنند و در صورت مشاهده تخلف، موضوع را از مسیر قانونی پیگیری کنند. مشاوران املاک نیز باید بدانند که فعالیت آن‌ها صرفاً به معرفی طرفین یا دریافت حق دلالی محدود نیست و در معاملات مشمول قانون، رعایت الزامات ثبت برای آن‌ها تکلیف قانونی محسوب می‌شود.
این وکیل پایه یک دادگستری در پایان تأکید می‌کند: تخلف مشاور املاک، بسته به نوع و شرایط آن، می‌تواند مسئولیت تعزیراتی، صنفی و مدنی ایجاد کند و در صورت تحقق عنوان مجرمانه، به پیگیری کیفری نیز منجر شود. آگاهی مردم از قوانین و ثبت صحیح معاملات، هم از بروز اختلاف جلوگیری می‌کند و هم امکان پیگیری حقوق قانونی طرفین را در صورت بروز مشکل افزایش می‌دهد.
۴۷۴۷