دو موتور براي استارت «مسکن‌سازي يک ميليوني» مورد نياز است که شامل «زمين دولتي» و «تسهيلات بانکي» مي‌شود. موتور اول شايد چندان دغدغه دولت نباشد؛ هرچند اراضي دولتي بيرون از محدوده شهرها به‌دليل «خدمات زيربنايي صفر» به اين سادگي امکان آماده‌سازي براي بارگذاري را ندارد. اما صرف‌نظر از چالش زمين، فعاليت موتور دوم با يک «نامعادله پولي» روبه‌رو است. وام درنظر گرفته شده براي ساخت يک‌ميليون آپارتمان به معناي آن است که سهم بخش مسکن از کل تسهيلات جديد بانکي در سال، بايد دست‌کم به ۲۰درصد افزايش پيدا کند؛ درحالي‌که طي دو سال اخير، اين سهم حدود ۵درصد بوده است. سقوط سهم مسکن از تسهيلات، يکي از واقعيت‌هاي تلخ جهش چندين‌ساله قيمت مسکن است که براي حل آن، بايد ريشه اصلي جهش -فعاليت‌هاي نامولد (سفته‌بازي) ملکي- خشکانده شود. با اين حال مطابق يک بررسي، سياستگذار براي تامين منابع اعتباري مورد نياز وام ساخت تا سهم معين، دو راه پيش‌رو دارد. ورود به راه اول بعيد است و انتخاب راه دوم به تورم بالا منتهي مي‌شود.
بررسي‌هاي کارشناسي درباره قانون تازه مصوب ساخت سالانه يک ميليون واحد مسکوني به مدت چهار سال، از وجود يک نامعادله پولي در مسير اجراي اين برنامه خبر مي‌دهد.
بررسي‌هاي «دنياي اقتصاد» از جزئيات مربوط به قانون ساخت سالانه يک ميليون واحد مسکوني در سال که هفته اول شهريور ماه از سوي شوراي نگهبان به تاييد رسيد، از فاصله 4 برابري «واقعيت وام مسکن» با «وعده تسهيلاتي دولت» حکايت دارد. اين موضوع به اعتقاد کارشناسان منجر به ايجاد يک نامعادله پولي در مسير اجراي سياست ساخت يک ميليون مسکن در سال شده است. بررسي‌هاي «دنياي اقتصاد» نشان مي‌دهد در حالي‌که اين طرح مصوب از سوي مجلس دو موتور اصلي دارد اما هر دو موتور معيوب و داراي اشکالات بزرگ است که اگر سياستگذار به همين ترتيب قصد اجراي اين طرح را داشته باشد منجر به بروز آثار زيانبار براي «محيط زيست و شهرها» و «اقتصاد» خواهد شد. اولين و مهم‌ترين موتور اجراي طرح ساخت يک ميليون مسکن شامل پرداخت وام ساخت يا منابع اعتباري بانکي براي اجراي اين طرح و دومين موتور مربوط به واگذاري زمين‌هاي دولتي و شکل واگذاري اين اراضي است.
سال گذشته همين موقع يعني زماني که اين برنامه در مجلس طرح و تهيه شد، بازوي پژوهشي مجلس در يک مطالعه کارشناسي نسبت به عواقب اجراي اين طرح بدون برطرف کردن نواقص موجود در آن به نماينده‌ها هشدار داد. مرکز پژوهش‌هاي مجلس به عنوان بازوي پژوهشي نهاد قانون‌گذار کشور، براساس ماموريتي که براي ارزيابي کارشناسي طرح‌هاي مختلف مطرح شده از سوي نماينده‌ها براي تصويب قوانين بهتر و از بين بردن نواقص آنها دارد سال گذشته در جريان ارزيابي طرح جهش توليد مسکن درباره تبعات تورمي و زيست محيطي اجراي اين طرح در گزارشي، هشدار صريح داد. اين گزارش در واقع چکيده و عصاره انواع نقدهاي کارشناسي درباره محتواي طرح تهيه شده از سوي نماينده‌ها است. براساس برنامه ساخت يک ميليون واحد مسکوني در سال که از سوي مجلس مصوب و اوايل شهريور ماه امسال از سوي شوراي نگهبان تاييد شد، «بانک‌ها و موسسات اعتباري غيربانکي مکلفند حداقل ۴۰درصد از تغييرات مانده تسهيلات پرداختي در هر سال مالي را به بخش مسکن اختصاص دهند. به صورتي که در سال اول اجراي قانون از حداقل 160 هزار ميليارد تومان تسهيلات براي واحدهاي موضوع اين قانون کمتر نباشد و براي سال‌هاي آينده نيز حداقل منابع تسهيلاتي براي اجراي اين طرح مطابق با نرخ تورم سالانه افزايش يابد». در شرايطي که بانک‌ها به موجب اين طرح مکلف شده‌اند تا 40 درصد از تسهيلات جديدي را که در هر سال به بخش‌هاي مختلف اختصاص مي‌دهند براي اجراي قانون جهش توليد مسکن و ساخت سالانه يک ميليون واحد مسکوني اختصاص دهند، گزارش‌هاي سالانه بانک مرکزي درباره پرداخت تسهيلات به بخش‌هاي مختلف نشان مي‌دهد تنها حدود نيمي از کل تسهيلات پرداختي در آمارهاي سالانه پرداخت تسهيلات، شامل تسهيلات پرداختي جديد است. نيم ديگر اما مربوط به تمديد تسهيلات سال‌هاي قبل است. با لحاظ اين موضوع عملا تکليف بانک‌ها براي اختصاص 40 درصد از کل تسهيلات بانکي به بخش مسکن به 20 درصد از آمار اعلامي پرداخت سالانه تسهيلات تغيير مي‌کند. چرا که اين سهم مطابق با قانون، مربوط به تسهيلات جديدي است که از سوي شبکه بانکي به بخش‌هاي مختلف پرداخت مي‌شود. براساس تازه‌ترين گزارش بانک مرکزي طي سه سال گذشته بانک‌ها، به‌طور متوسط تنها 5 درصد از تسهيلات پرداختي خود را به بخش مسکن اختصاص داد‌ه‌اند. مفهوم واقعيت پرداخت تسهيلات به بخش مسکن با توجه به شرايط موجود و تکليفي که براي تامين مالي طرح جهش توليد مسکن تعيين شده است آن است که اين سهم فعلي که هم‌اکنون حدود 5 درصد است ناگهان و با اجراي اين قانون بايد به 4 برابر افزايش يابد. کارشناسان معتقدند در چنين شرايطي بانک‌ها بايد براي تامين مالي ساخت يک ميليون مسکن اقدام به دوپينگ بزرگ کنند. براساس اعلام بانک مرکزي کل تسهيلاتي که شبکه بانکي سال گذشته به بخش مسکن پرداخت کرد معادل 109 هزار ميليارد تومان يعني معادل 4/ 5 درصد از کل تسهيلات بانکي بود. در 5 ماه اول امسال نيز اين سهم به 1/ 5 درصد رسيد. براساس قانون جهش توليد مسکن بايد دست‌کم اين رقم به 300 هزار ميليارد تومان برسد. آن‌هم در صورتي که هزينه‌هاي ساخت بدون تغيير و بدون افزايش باشد. سهم 1/ 5 درصدي نيز بايد به 4 برابر افزايش يابد تا تکليف تعيين شده در اين قانون محقق شود.
علاوه بر اين، سال گذشته، مرکز پژوهش‌هاي مجلس درباره واقعيت موجود تامين مالي و وعده تسهيلاتي طرح جهش توليد مسکن، گزارشي تهيه و منتشر کرد. اين هشدار در ادامه هشدارهاي قبلي کارشناسان درباره نقش سوداگري‌هاي غيرمولد در اضافه پرش قيمتي مسکن بود. همان‌گونه که پيش از اين نيز از سوي کارشناسان اعلام شده بود بازار مسکن در مقطع زماني فعلي بيش از آنکه نياز به ساخت و عرضه انبوه مسکن داشته باشد نيازمند تنظيم‌گري عرضه و تقاضاست که جز از مسير ماليات اصلي که همان ماليات سالانه از املاک مسکوني و رفع انجماد از دارايي‌هاي ملکي راکد است امکان‌پذير نيست. مرکز پژوهش‌هاي مجلس در ادامه هشدارهاي خود در ارتباط با اجراي اين طرح اعلام کرد: رويکرد کلي اين طرح با اصول انضباط مالي و پولي که از ضرورت‌هاي تثبيت وضعيت اقتصاد کلان و آرام کردن بازارها در کشور است تناسبي ندارد. به‌طور مشخص اين طرح موجب افزايش نقدينگي و در نتيجه افزايش تورم خواهد شد. به طور کلي با وضعيت رشد نقدينگي حال حاضر و تورم و انتظارات تورمي بالا، نبايد قوانيني تصويب شوند که سرعت رشد نقدينگي را بالا ببرند و موجب دامن زدن به تورم‌هاي خيلي بالاتر در اقتصاد ايران شوند. مهم‌ترين دغدغه سياستگذار بايد کنترل تورم باشد. به نظر مي‌رسد بخش مسکن بيش از آنکه نياز به پمپاژ نقدينگي داشته باشد، نيازمند تنظيم‌گري عرضه و تقاضا، رفع موانع مربوط به ساخت مسکن، مولدسازي زمين‌هاي شهري و فروش آنها به متقاضيان، کنترل سوداگري‌هاي نامولد و جهت‌دهي نقدينگي موجود به پروژه‌هاي ساخت مسکن است. تشخيص اولويت اقدام يعني کاهش سوداگري و سفته‌بازي مسکن در کوتاه‌مدت مي‌تواند التيام‌بخشي و اثربخشي موثرتري در پيش داشته باشد. بنابراين و با توجه به هشدار مرکز پژوهش‌هاي مجلس، در مقطعي که نرخ رشد پايه پولي در ماه گذشته رکورد 10 ساله را به لحاظ بيشترين رشد شکست و اکنون به بيش از 40 درصد افزايش يافته است، دوپينگ بانکي براي تامين منابع اعتباري ساخت يک ميليون مسکن در سال آن هم در شرايطي که نسخه فوري براي حل دست‌کم بخشي از بحران مسکن وجود دارد مي‌تواند عواقب و تبعات تورمي و همچنين تشديد مشکلات اقتصادي را به همراه داشته باشد. مرکز پژوهش‌هاي مجلس هشدار داده است که دولت براي اجراي اين سياست تنها دو راه پيش‌رو دارد. يک راه کاستن از سهم تسهيلات ساير بخش‌ها به نفع بازار مسکن است که عملا اين کار غيرممکن است. راه دوم تخصيص خط اعتباري از مسير چاپ پول است که منجر به افزايش پايه پولي و عواقب تورمي مي‌شود. مرکز پژوهش‌هاي مجلس همچنين درباره عواقب زيست‌محيطي و شهري اجراي اين طرح نيز اعلام کرده بود: اعطاي ميليون‌ها هکتار از اراضي وزارت جهاد کشاورزي و سازمان جنگل‌ها، مراتع و آبخيزداري کشور در حريم شهرها و روستاها و حتي خارج از حريم شهرها براي توليد مسکن مي‌تواند تبعات گسترده تغيير کاربري، تخريب محيط زيست و سوداگري مستغلات و ويلاسازي را در پي داشته باشد. / دنیای اقتصاد
